Réglementation de base concernant l’acquisition de biens immobiliers en Égypte

30 mars 2022 - Christian Ule

1. Réglementation de base concernant l’acquisition de biens immobiliers en Égypte 

En Egypte, le transfert de propriété de biens immobiliers n’est pas réglementé de manière uniforme. 

a) L’acquisition de biens immobiliers dans la zone urbaine du Caire 

Dans les anciens quartiers, tels que Maadi, Downtown ou Zamalek, un acheteur – après avoir conclu le contrat de vente – obtient également la propriété du bien immobilier en prenant possession de celui-ci.  

Dans les quartiers plus récents, tels que New Cairo ou 6th of October City, la propriété n’est toutefois pas acquise par l’acheteur. En effet, les terrains sur lesquels de nouveaux biens immobiliers doivent être construits sont accordés à l’acheteur par décision ministérielle, mais uniquement à condition que la propriété ne soit transférée qu’après l’achèvement d’un plan d’urbanisme présenté par l’État. La mise en œuvre d’un tel plan d’aménagement peut prendre des années. Même après cela, le transfert de propriété à l’acheteur peut encore prendre des années. 

Cela peut signifier pour un investisseur étranger souhaitant revendre des biens immobiliers dans des quartiers récents immédiatement après leur achèvement, qu’il n’obtiendra pas de certificat de propriété immédiat et ne pourra donc pas revendre. 

b) L’achat de biens immobiliers extra-urbains 

En ce qui concerne les biens immobiliers extra-urbains, une distinction est faite entre les types de zones (désertiques, agricoles ou touristiques), la taille du bien et l’usage auquel il est destiné (privé ou commercial) ; voir ci-dessous pour plus de détails. Des restrictions peuvent s’appliquer à la propriété, à la possession et aux droits d’utilisation des biens immobiliers concernés. 

2. Preuve de la propriété lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Égypte 

Selon la législation égyptienne, la propriété d’un bien immobilier est prouvée par son enregistrement chez le notaire. Cela se fait par l’établissement d’un « contrat vert », qui confirme que le bien immobilier en question ainsi que son propriétaire actuel sont inscrits au registre national des biens immobiliers. Le contrat vert garantit l’inviolabilité de la propriété par l’État. 

Il convient toutefois de noter que les biens immobiliers appartenant à des ressortissants/des sociétés étrangères ne peuvent être ni vendus ni loués pendant une période de cinq ans à compter de la date d’enregistrement. S’il s’agit de terrains non bâtis, ils doivent être construits dans un délai de cinq ans.  

3. Restrictions d’acquisition pour les investisseurs étrangers 

En principe, la loi égyptienne (loi n° 230 de 1996) autorise les investisseurs étrangers à acquérir et à occuper des biens immobiliers en Égypte.  

a) Interdiction d’acquérir des terres agricoles 

Toutefois, en vertu de la loi n° 16 de 1963, les ressortissants étrangers (personnes physiques et sociétés) sont soumis à une interdiction absolue d’acquérir des terres agricoles, dont l’acquisition est réservée exclusivement aux ressortissants égyptiens.  

b) En ce qui concerne les terres désertiques, les règles suivantes s’appliquent 

Pour les partenariats, les coopératives et les sociétés en commandite, la superficie maximale autorisée pour l’acquisition de terres désertiques est de 10.000 feddan (1 feddan = 0,42 ha). La part d’un seul associé ne peut dépasser 150 feddan pour les sociétés de personnes (partenariats et sociétés en commandite) et 30 feddan pour les coopératives. Pour les sociétés anonymes (S.A.E.), la limite est de 50.000 feddan. Il n’y a pas de limite de parts. 

c) Immeubles d’habitation 

Si, en dehors de la composante commerciale, un investisseur s’intéresse en plus à l’acquisition d’un bien immobilier à des fins purement résidentielles, il faut tenir compte pour l’essentiel des restrictions suivantes :

1. les ressortissants étrangers ne peuvent pas acquérir plus de deux biens immobiliers en Egypte, 

2. qui doivent servir exclusivement à l’habitation de l’acheteur et de sa famille,  

3. l’acquisition ne pouvant en principe se faire que dans des zones qui ne sont pas désignées comme sites historiques. Les exceptions à cette règle sont soumises à l’approbation du Premier ministre ; 

4. en outre, chaque bien immobilier peut avoir une superficie maximale de 4.000 mètres carrés. 

d) Zones touristiques 

En revanche, les ressortissants étrangers et les Égyptiens sont mis sur un pied d’égalité en ce qui concerne l’acquisition d’unités d’habitation dans diverses zones touristiques, comme sur la côte nord de la Méditerranée ou à Hurghada, sur la mer Rouge. 

e) Anciens ressortissants égyptiens 

Les personnes qui ont renoncé à leur nationalité égyptienne pour acquérir la nationalité française sont soumises aux mêmes règles que les autres ressortissants étrangers. 

Résumé 

Lors de l’acquisition d’une propriété extra-urbaine, les investisseurs étrangers doivent tenir compte de différentes circonstances – telles que l’objectif d’utilisation, le type de zone et la superficie maximale du projet – afin de pouvoir réaliser le projet envisagé dans le cas particulier conformément à la loi.  

4. Principaux risques juridiques à prendre en compte lors de l’acquisition de biens immobiliers en Egypte par des acheteurs étrangers 

Pour l’enregistrement de biens immobiliers au nom de ressortissants étrangers, un notariat spécial a été créé auprès du ministère de la Justice, qui dépend du ministère égyptien de la Justice. Ce notariat a pour mission de transmettre les demandes d’enregistrement des étrangers aux autorités de sécurité égyptiennes. 

Ce n’est qu’une fois qu’un certificat de non-objection a été délivré au ressortissant étranger que la propriété du bien immobilier concerné peut être enregistrée à son nom. 

Il existe certes un risque que les autorités de sécurité rejettent la demande sans que l’on soit informé du motif du refus. Mais ce risque devrait être plutôt faible pour les investisseurs de L’europe de L’Ouest.  

5. Frais et impôts lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Egypte 

a) Sur le plan fiscal, les ressortissants étrangers sont traités en Egypte comme des nationaux. 

b) Les frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier peuvent varier en fonction de l’emplacement du bien. Le montant des droits d’enregistrement dépend de la valeur totale du bien immobilier, telle qu’elle est indiquée dans le contrat de vente conclu entre le vendeur et l’acheteur. En outre, conformément à l’article 42 de la loi égyptienne n° 158 de 2008, une taxe de 2,5% et sans réduction est prélevée sur la valeur totale de la propriété achetée. Cette taxe est payée par le vendeur, mais les parties peuvent convenir que l’acheteur la supporte ou la répartir. 

c) En vertu de l’article 12 de la loi égyptienne n° 196 de 2008, le propriétaire doit payer une taxe égale à 10% de la valeur locative annuelle, après déduction de 30% pour les unités résidentielles et de 32% pour les unités non résidentielles, en contrepartie des frais d’entretien engagés par le contribuable. 

6. Financement immobilier par les banques en Égypte  

En Égypte, seules les banques enregistrées auprès de la banque centrale sont autorisées à financer des achats immobiliers.  

D’un point de vue juridique, il n’existe aucune restriction pour les ressortissants étrangers ou les entreprises étrangères en matière d’octroi de crédits pour l’acquisition d’un bien immobilier. Néanmoins, chaque banque a ses propres exigences et procédures de gestion des risques, ce qui peut entraîner certaines restrictions.  

Dans la pratique, les deux conditions minimales pour l’octroi d’un crédit à un client étranger sont la présentation d’une copie d’un passeport en cours de validité et d’un permis de séjour. 

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Dr. Christian Ule

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