Normativa básica sobre la adquisición de bienes inmuebles en Egipto

30 marzo 2022 - Christian Ule

1. Normativa básica sobre la adquisición de bienes inmuebles en Egipto 

La transmisión de la propiedad de bienes inmuebles no está regulada de manera uniforme en Egipto. 

a) La adquisición de bienes inmuebles en la zona urbana de El Cairo. 

En los distritos más antiguos, como Maadi, Downtown o Zamalek, el comprador -tras concluir el contrato de compra- también recibe la propiedad del inmueble cuando toma posesión de él.  

Sin embargo, en los distritos más nuevos, como Nuevo Cairo o Ciudad 6 de Octubre, la propiedad no se adquiere al tomar posesión el comprador. La razón es que los terrenos en los que se van a construir nuevas viviendas se prometen al comprador por decisión ministerial, pero con la condición de que la propiedad se transfiera sólo tras la realización de un plan de desarrollo presentado por el Estado. La aplicación de un plan de desarrollo de este tipo puede llevar años. Incluso en el periodo posterior, el traspaso de la propiedad al comprador puede seguir tardando años. 

Esto puede significar que un inversor extranjero que quiera revender propiedades en los distritos más nuevos inmediatamente después de su finalización no puede obtener una prueba inmediata de propiedad y, por lo tanto, no puede revender. 

b) La adquisición de bienes inmuebles extraurbanos 

En el caso de los bienes inmuebles extraurbanos, se distingue entre los tipos de superficie (terrenos desérticos, terrenos agrícolas o zonas turísticas), el tamaño de la propiedad y la finalidad de uso (privado o comercial); véase más abajo para más detalles. Pueden aplicarse restricciones a la propiedad, la posesión y los derechos de uso del terreno en cuestión. 

2. Prueba de propiedad al comprar una propiedad en Egipto 

La propiedad de los bienes inmuebles se demuestra, según la legislación egipcia, mediante su registro ante notario. Para ello, se emite el llamado «contrato verde», que confirma que la respectiva propiedad y su actual propietario están inscritos en el registro estatal de la propiedad. El Contrato Verde garantiza la inviolabilidad de la propiedad por parte del Estado. 

Sin embargo, hay que tener en cuenta que los bienes inmuebles propiedad de extranjeros/empresas no pueden venderse ni alquilarse durante un periodo de cinco años a partir de la fecha de registro. Si el terreno está sin urbanizar, debe construirse en un plazo de cinco años.  

3. Restricciones de adquisición para los inversores extranjeros 

En principio, según la legislación egipcia (Ley nº 230 de 1996), los inversores extranjeros pueden adquirir y ocupar bienes inmuebles en Egipto.  

a) Prohibición de adquisición de terrenos agrícolas 

Sin embargo, según la Ley nº 16 de 1963, los extranjeros (particulares y empresas) tienen absolutamente prohibido adquirir tierras agrícolas, cuya adquisición está reservada exclusivamente a los nacionales egipcios.  

b) Con respecto a las tierras desérticas, se aplicará lo siguiente. 

Las asociaciones, cooperativas y sociedades limitadas están limitadas a una superficie máxima de 10.000 Feddan (1 Feddan = 0,42 ha) para la adquisición de tierras desérticas. La participación de un solo socio no puede superar los 150 Feddan en el caso de las sociedades colectivas y comanditarias, y los 30 Feddan en el caso de las cooperativas. Para las sociedades anónimas (S.A.E.) el límite es de 50.000 Feddan. Aquí no hay restricción de acciones. 

c) Inmuebles residenciales 

Si un inversor está interesado en adquirir un inmueble con fines puramente residenciales, aparte del componente empresarial, debe observar las siguientes restricciones principales.

1. Los extranjeros no pueden adquirir más de dos propiedades en Egipto, 

2. que debe utilizarse exclusivamente para fines residenciales del comprador y su familia, 

3. por lo que la adquisición sólo puede tener lugar, en principio, en zonas que no estén designadas como lugares históricos. Las excepciones están sujetas a la aprobación del Primer Ministro; 

4. además, cada propiedad no podrá superar los 4.000 metros cuadrados de superficie.

d) Zonas turísticas 

Por otro lado, la igualdad de trato entre extranjeros y egipcios en la compra de unidades residenciales se da en varias zonas turísticas, como la costa norte del Mediterráneo o Hurghada en el Mar Rojo. 

e) Antiguos ciudadanos egipcios 

A las personas que han renunciado a la ciudadanía egipcia para adquirir la espagnol se les aplican las mismas normas que a los demás extranjeros. 

Resumen 

A la hora de adquirir propiedades extraurbanas, los inversores extranjeros deben tener en cuenta diversas circunstancias -como la finalidad del uso, los tipos de zonas y la superficie máxima del proyecto- para poder llevar a cabo el proyecto previsto de acuerdo con la ley en cada caso.  

4. Principales riesgos jurídicos que deben tenerse en cuenta cuando los compradores extranjeros adquieren bienes inmuebles en Egipto 

Para el registro de bienes inmuebles a nombre de extranjeros, se ha creado una notaría especial en el Ministerio de Justicia, que está subordinada al Ministerio de Justicia egipcio. Esta notaría tiene la misión de remitir las solicitudes de registro de los extranjeros a las autoridades de seguridad egipcias. 

Sólo cuando el extranjero haya obtenido un certificado de autorización podrá registrarse a su nombre la propiedad del inmueble en cuestión. 

Es cierto que existe el riesgo de que las autoridades de seguridad rechacen la solicitud sin informar del motivo del rechazo.  Pero este riesgo debería ser bastante bajo para los inversores de Europa Occidental. 

5. Costes e impuestos al comprar una propiedad en Egipto 

a) A efectos fiscales, los extranjeros en Egipto son tratados como residentes. 

b) Los costes derivados de la compra de un inmueble pueden variar en función de su ubicación. El importe de los gastos de registro depende del valor total de la propiedad que figura en el contrato de compraventa entre el vendedor y el comprador. Además, según el artículo 42 de la Ley egipcia nº 158 de 2008, se aplica un impuesto del 2,5% y sin reducción sobre el valor total de la propiedad adquirida. Este impuesto corre a cargo del vendedor; sin embargo, las partes pueden acordar que el comprador corra con el impuesto o lo divida. 

c) El artículo 12 de la Ley egipcia nº 196 de 2008 exige que el propietario pague un impuesto equivalente al 10% del valor del alquiler anual, tras la deducción del 30% en el caso de las unidades residenciales y del 32% en el caso de las unidades no residenciales, como contraprestación por los costes de mantenimiento en los que ha incurrido el contribuyente. 

6. financiación inmobiliaria por parte de los bancos en Egipto  

En Egipto, sólo los bancos que también están registrados en el banco central pueden financiar la compra de inmuebles.  

Desde el punto de vista legal, no hay restricciones para los extranjeros o las empresas extranjeras en la concesión de préstamos para la compra de bienes inmuebles. No obstante, cada banco tiene sus propios requisitos y procedimientos de gestión de riesgos que pueden dar lugar a ciertas restricciones.  

En la práctica, los dos requisitos mínimos para conceder préstamos a clientes extranjeros son la presentación de una copia de un pasaporte válido y un permiso de residencia. 

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Dr. Christian Ule

Managing Partner MASHREQ

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