Norme di base sull’acquisto di beni immobili in Egitto

31 Marzo 2022 - Christian Ule

1. Norme di base sull’acquisto di beni immobili in Egitto 

Il trasferimento della proprietà di beni immobili non è regolamentato in modo uniforme sul territorio egiziano. 

a) L’acquisizione di beni immobili nell’area urbana del Cairo. 

Nei quartieri più antichi, come Maadi, Downtown o Zamalek, l’acquirente, dopo aver stipulato il contratto di compravendita, acquista la proprietà dell’immobile quando ne entra in possesso.  

Nei quartieri più recenti, come New Cairo o 6th of October City, la proprietà non si acquisisce con il possesso del bene. Ciò si deve al fatto che i terreni su cui devono essere costruite le nuove proprietà sono promessi all’acquirente tramite decisione ministeriale e solo a condizione che la proprietà venga trasferita dopo il completamento di un piano di sviluppo presentato dallo Stato, la cui attuazione può richiedere anni. Successivamene, anche il passaggio di proprietà all’acquirente può richiedere tempi molto lunghi. 

Ciò può significare che nel caso in cui un investitore straniero volesse rivendere le proprietà nei quartieri più recenti subito dopo il completamento dei lavori, potrebbe non ottenere immediatamente una prova della proprietà e quindi trovarsi nell’impossibilità di vendere il proprio bene.   

b) L’acquisizione di immobili extraurbani 

Nel caso di immobili extraurbani, occorre distinguere tra i tipi di area (terreni desertici, agricoli o turistici), le dimensioni della proprietà e la destinazione d’uso (privata o commerciale). (Ulteriori informazioni più in basso nel testo). Le restrizioni in tema di acquisto di immobili extraurbani possono riguardare la proprietà, il possesso e i diritti d’uso del terreno in questione. 

2. Prova di proprietà per l’acquisto di un immobile in Egitto 

La normativa egiziana statuisce che la proprietà di un immobile si prova mediante registrazione presso un notaio. A tal fine viene emesso un cosiddetto “contratto verde”, il quale attesta che l’ immobile e il suo attuale proprietario sono iscritti presso il registro immobiliare statale. Il Contratto Verde garantisce l’inviolabilità della proprietà da parte dello Stato. 

Si noti, tuttavia, che gli immobili di proprietà di cittadini stranieri (o di società straniere) non possono essere venduti o affittati per un periodo di cinque anni dalla data di registrazione. Se il terreno non è edificato, deve essere costruito entro cinque anni.  

3. Restrizioni all’acquisizione per gli investitori stranieri 

In linea generale, secondo la Legge egiziana n. 230 del 1996, gli investitori stranieri possono acquistare e occupare beni immobili in Egitto.  

a) Divieto di acquisizione di terreni agricoli 

Tuttavia, ogni regola ha le sue eccezioni. Difatti, la Legge n. 16 del 1963, vieta ai cittadini stranieri (persone fisiche e società) di acquistare terreni agricoli, la cui acquisizione è riservata esclusivamente ai cittadini egiziani.  

b) Per quanto riguarda le terre desertiche, si applica quanto segue. 

Le società di persone, le cooperative e le società in accomandita possono acquisire  un’area massima di 10.000 Feddan (1 Feddan = 0,42 ettari) se si tratta di  terreni desertici. La quota di un singolo socio non può superare i 150 Feddan per le società di persone e le società in accomandita e i 30 Feddan per le cooperative. Per le società per azioni (S.A.E.) il limite è di 50.000 Feddan. In questo caso non esiste nessuna restrizione azionaria. 

c) Immobili residenziali 

Se un investitore è interessato all’acquisto di immobili a scopo puramente abitativo, deve tenere a mente le seguenti restrizioni:

1. I cittadini stranieri non possono acquistare più di due proprietà in Egitto;

2. Il bene immobile deve essere utilizzato esclusivamente per scopi residenziali dell’acquirente e della sua famiglia,  

3. L’acquisizione può avvenire, in linea di principio, solo su aree non designate come siti storici. Le eccezioni sono soggette all’approvazione del Primo Ministro; 

4. Ogni proprietà non può superare i 4.000 metri quadrati di superficie. 

d) Aree turistiche 

La parità di trattamento tra cittadini stranieri ed egiziani nell’acquisto di unità abitative, invece, la ritroviamo in diverse zone turistiche, come la costa settentrionale sul Mar Mediterraneo o Hurghada sul Mar Rosso. 

e) Ex cittadini egiziani 

Per quanti abbiano rinunciato alla cittadinanza egiziana a favore dell’acquisizione della cittadinanza italiana, valgono le stesse regole degli altri cittadini stranieri. 

Sintesi 

Al momento dell’acquisizione di una proprietà extraurbana, gli investitori stranieri devono tenere conto di diverse circostanze – come la destinazione d’uso, la tipologia di area e la superficie massima del progetto. Ciò affinchè il progetto che si vuole realizzare sia conforme con la legge.  

4. Principali rischi legali da considerare quando gli investitori stranieri acquistano un immobile in Egitto 

Per la registrazione di beni immobili a nome di cittadini stranieri, è stato istituito un ufficio notarile speciale presso il Ministero della Giustizia, che dipende dal Ministero della Giustizia egiziano. Questo ufficio notarile ha il compito di inoltrare le domande di registrazione dei cittadini stranieri alle autorità di sicurezza egiziane. 

Solo quando il cittadino straniero ha ottenuto il certificato di nulla osta, la proprietà dell’immobile in questione può essere registrata a suo nome. 

È vero che c’è il rischio che le autorità di sicurezza respingano la domanda senza comunicare il motivo del rifiuto.  Ma questo rischio dovrebbe essere piuttosto ridotto per gli investitori dell’Europa occidentale. 

5. Costi e tasse per l’acquisto di un immobile in Egitto 

a) Ai fini fiscali, i cittadini stranieri in Egitto sono trattati come residenti. 

b) I costi sostenuti per l’acquisto di un immobile possono variare a seconda dell’ubicazione della proprietà. L’importo delle imposte di registro dipende dal valore totale dell’immobile, come indicato nel contratto di compravendita. Inoltre, ai sensi dell’articolo 42 della Legge egiziana n. 158 del 2008, viene applicata un’imposta del 2,5% e senza riduzione sul valore totale dell’immobile acquistato. Questa imposta normalmente è a carico del venditore, tuttavia, le parti possono concordare che sia l’acquirente a pagare l’imposta, o che venga divisa.  

c) L’articolo 12 della legge egiziana n. 196 del 2008 prevede che il proprietario paghi un’imposta pari al 10% del valore annuo del canone di locazione, al netto del 30% per le unità residenziali e del 32% per le unità non residenziali, come corrispettivo per le spese di manutenzione sostenute dal contribuente. 

6. Finanziamenti immobiliari da parte delle banche in Egitto  

In Egitto, solo le banche registrate presso la banca centrale possono finanziare l’acquisto di immobili.  

Da un punto di vista legale, non ci sono restrizioni per i cittadini stranieri o le società straniere nella concessione di prestiti per l’acquisto di immobili. Tuttavia, ogni banca ha i propri requisiti e le proprie procedure di gestione del rischio che possono comportare alcune restrizioni.  

In pratica, i due requisiti minimi per la concessione di prestiti a clienti stranieri sono la presentazione di una copia di un passaporto valido e di un permesso di soggiorno. 

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Dr. Christian Ule

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